先週２月１２日に、長崎市へ不動産の物件を見に行ってきました。
大学院時代の不動産事業をしている知り合いの紹介だったので、遠方の物件ながら久々に合う機会も兼ねて現地へ。
友人とは１年半ぶりに会ったので懐かしいはなしもしました。
まだ購入には至っていませんが、購入まで悩んだことを残しておけば、今後役に立つと思ったので記事にしました。
長崎へ
（１）国内のトランジット
航空券をよく観てなかったのも理由の一つですが、スカイマークの羽田→長崎の航路はトランジットがあります。神戸空港で一旦降りたあと、神戸→長崎行きに乗り換えます。
当日は１０分早着で４０分ほど時間があり、美味しいコーヒー屋さんがあると聞いていたため、朝食をいただくことにしました。
（２）現地で
現地の不動産屋さん、友人と３人で現地へ。
直接売買も不可能ではなかったのですが、今後につなげるために不動産屋さんを介して動くことにしました。
現地で不動産を観て、長崎市を見渡せる場所で市内の不動産の需要や特性と情報交換をして半日ほど回り帰宅。
色々情報もいただけました。
（３）新しい長崎駅へ
もったいないですが、翌実に予定があったので観光する時間がなく、今後の楽しみにしました。
友人とは長崎駅前で別れ、長崎駅から特急で博多に、福岡空港を目指し帰宅。
西九州新幹線が秋に開通予定（９月２３日？）のため、駅が大幅に改良されていました。
キレイな駅になったのですが、どこにでもある新幹線駅となってしまった感じも否めず、何となくもの寂しい感じもしました。
ブルートレインに憧れた昭和生まれの自分としては、昔の平屋の駅舎の方が好きですね。
航空券が長崎発だと結構高かったので福岡から帰ることにしました。
物件
今回の物件は独特な物件。
今まで見たのは物件のみ（土地付き、区分などを含む）のものがほとんどですが、今回は貸地＋賃貸物件という形態。
現時点で購入したわけではないので、写真、表面利回りなど特定できそうな要素は割愛します。
購入に慣れてきたら、そういうのも記事にしたいですね。
（１）物件のステータス
物件の特徴を整理。
・ＪＲ長崎駅から4km程度
・賃貸物件＋借地（旧法賃借権）×３（すべてオーナーチェンジ）
・借家の築年は不明
・未登記物件（固定資産税の課税ありのため築年は予想はつけられそう）
・駐車場は近隣で空きなし（バス停実測徒歩２分、バスは３０分に１台）
・最寄りの小学校1km以内、中学校2km以内
・最寄りの大きめのスーパー等3km以内×２
・表面利回り：非公開（お友達価格なので）
・境界明確
・最近のリフォーム（H29大規模リフォーム、R3台風による雨漏り修繕）
・傾きはなし
・蟻道なし
・賃借人の滞納は原則なし
（２）気になる点
気になる要素も整理。
・賃貸相場 → 比較的崩れていない
・未登記物件 → 融資に期待しなければ影響は少ない
・駅から遠く駐車場なし → 駐車場がないのはネックではある。
近隣のバス停を利用していると思われる
・基礎部分にクラックあり → 気になるほどではないと判断
・階段５０段程度 → 長崎という地域的な要素
・管理 → 管理会社を紹介してくれるので対応可能
・更地売りは難しいかも
（３）利回り計算
現段階だと書けないですが、建物を
貸地は修繕コストはほぼなし。リフォーム済みで無理のない値段をつけてくれたので実利回りも高め（10%台後半）に出ると思われます。現金購入になると思われますが資金は準備できるので１件目にチャレンジするには申し分ないかもしれません。
３ 感想
面白い物件でした。無理して行ってみた価値があった。
借り入れが難しいところが気になるくらい。
この案件、物件そのものもそうですが、自分の場合は１件目の購入により他にも面白いことができそうなので。
長崎行きを決断したのは２週間前。
今回は物件もそうですが、「決断できれば、行動するのはかんたん」と思ったこと。
思い切りがあると物事は開けると思いました。
独立のときも、このような「思い切りの良い」判断がで切るよう頑張っていきたいですね。
コメント